De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een zeldzame fase van daling doorgemaakt. Deze contractie, die in 2022 begon, heeft het hele grondgebied getroffen, maar de mechanismen voor het overwinnen van de crisis verdienen meer aandacht dan alleen de vaststelling van een daling.
Einde van de Pinel en verhuurinvesteringen: wat verandert er concreet voor verhuurders
Het Pinel-systeem is op 31 december 2024 beëindigd, zonder directe vervanging voor nieuwbouw. Voor investeerders die op deze belastingvermindering rekenden, is de situatie van de ene op de andere dag veranderd.
Concreet profiteert een verhuuraankoop in nieuwbouw niet langer van enige vergelijkbare fiscale voordelen. Banken constateren al een afname van de dossiers voor nieuwbouwverhuur. Profielen die zich richtten op Pinel, wenden zich nu tot bestaande woningen met renovaties, of naar andere constructies zoals de status van LMNP (niet-professionele verhuurder), die toegankelijk blijft.
Deze verdwijning weegt des te zwaarder omdat de eisen voor energie-renovatie toenemen. Eigenaren van woningen met een slechte DPE-classificatie die geen renovaties hebben uitgevoerd, riskeren een onverhuurbaar goed. De geleidelijke kalender van de Klimaat- en Veerkrachtwet voorziet in toenemende beperkingen voor thermische doorlopers in de komende jaren.
Om deze regelgevende evoluties en hun gevolgen voor aankoop- of huurprojecten te volgen, bieden de nieuws op Services Immo de mogelijkheid om maand na maand op de hoogte te blijven.
Vastgoedprijzen in 2024: nationale stabilisatie, lokale breuken
Na een gemiddelde daling van 4% in 2023, zijn de prijzen in 2024 minder snel gedaald. Het lijkt erop dat de nationale gemiddelde bodem is bereikt.
De territoriale ongelijkheden blijven sterk. Sommige departementen hebben veel sterkere dalingen ondergaan dan het gemiddelde, terwijl goed verbonden middelgrote steden beter hebben standgehouden.
- De grote metropolen (Parijs, Lyon, Bordeaux) hebben een prijsdaling gezien, maar blijven op een hoog niveau ten opzichte van de lokale koopkracht.
- Aantrekkelijke middelgrote steden (Angers, Reims, Orléans) hebben meer gematigde correcties geregistreerd, met een hernieuwde interesse van kopers.
- Afgelegen plattelandsgebieden blijven achter, door gebrek aan diensten en banen in de buurt.
De markt is niet langer nationaal te lezen, maar op het niveau van het levensgebied. Een koper die alleen op het Franse gemiddelde rekent, mist zeer verschillende realiteiten van het ene departement naar het andere.
Hypotheekrente: de ontspanning die het tweede semester veranderde
Het eerste semester van 2024 bleef in de lijn van 2023, met verkoopvolumes op het laagste niveau. De omslag vond plaats dankzij de opeenvolgende verlagingen van de rente door de Europese Centrale Bank.
De hypotheekrentes zijn voldoende gedaald om dossiers die in afwachting waren vrij te geven. Huishoudens die zes maanden eerder geen financiering konden krijgen, hebben hun aankoop kunnen realiseren. Deze ontspanning heeft de volumes in het tweede semester gestabiliseerd, hoewel het totale niveau laag blijft.
Waarom heeft deze renteverlaging geen onmiddellijke opleving van de transacties veroorzaakt? Omdat het vertrouwen van huishoudens fragiel bleef door de economische en politieke context. Werkloosheid, begrotingsbeperkingen en politieke onzekerheid in Frankrijk hebben invloed gehad op aankoopbeslissingen, zelfs wanneer de financiering weer toegankelijk werd.
Nieuwbouw in moeilijkheden: een aanhoudende aanbodcrisis
De nieuwbouw bevindt zich in een veel diepere crisis dan de bestaande bouw. De bouwvergunningen zijn gedaald, ontwikkelaars hebben moeite om nieuwe projecten te lanceren, en het einde van de Pinel heeft een motor voor commercialisering weggehaald.
De nieuwbouwmarkt lijdt onder een instorting van de vraag en een stijging van de bouwkosten. De prijzen van nieuwbouw zijn niet zo gedaald als die van bestaande bouw, wat een toenemende kloof tussen de twee segmenten creëert. Een rationele koper vergelijkt: waarom meer betalen per vierkante meter voor nieuwbouw als de bestaande bouw aanzienlijke kortingen biedt?
Deze situatie heeft directe gevolgen voor de woningtekort. Minder nieuwbouw betekent minder beschikbare aanbod in de komende jaren, terwijl de vraag naar woningen in de krappe gebieden hoog blijft.
- De verleende bouwvergunningen blijven aanzienlijk lager dan de niveaus van voor de crisis.
- De PTZ (nul-rente lening) is opnieuw gericht op bepaalde gebieden, wat het hefboomeffect beperkt.
- Lokale overheden hebben moeite om ontwikkelaars aan te trekken voor projecten die minder winstgevend zijn geworden.
De verwachte opleving in 2025: eerste concrete signalen
De beschikbare gegevens tonen aan dat 2025 een echt keerpunt markeert. De transacties in de bestaande bouw stijgen met bijna 19%, met een totale vastgoedactiviteit die met 8% toeneemt. De prijzen stijgen licht na twee jaar van daling.
Deze ommekeer betekent niet een terugkeer naar de niveaus van 2021. Het duidt eerder op een normalisatie na drie jaar van contractie. Kopers die op de prijs- en rentestijging hebben gewacht, beginnen zich te positioneren.
Deze budgettaire realiteit plaatst de vraag naar de koopkracht op de woningmarkt centraal in de politieke zorgen voor de komende jaren. Toegang tot huisvesting blijft het structurerende onderwerp van de markt, ver voorbij de prijscycli.
