Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 eine Phase des Rückgangs durchlaufen, die selten beobachtet wurde. Diese Kontraktion, die 2022 begann, betraf das gesamte Territorium, aber die Mechanismen zum Überwinden der Krise verdienen mehr Aufmerksamkeit als nur die bloße Feststellung eines Rückgangs.
Ende des Pinel und Mietinvestitionen: Was sich konkret für Vermieter ändert
Das Pinel-System ist am 31. Dezember 2024 ausgelaufen, ohne direkten Ersatz für den Neubau. Für Investoren, die auf diese Steuervergünstigung gehofft hatten, hat sich die Lage von einem Tag auf den anderen geändert.
Konkret profitieren Käufe von Neubauimmobilien nicht mehr von vergleichbaren steuerlichen Vorteilen. Die Banken stellen bereits einen Rückgang der Anträge für Neubau-Mietinvestitionen fest. Die Profile, die sich auf Pinel konzentrierten, wenden sich nun dem Altbau mit Renovierungsbedarf zu oder suchen nach anderen Modellen wie dem LMNP-Status (nicht professioneller möblierter Vermieter), der weiterhin zugänglich ist.
Diese Abwesenheit wiegt umso schwerer, da die Anforderungen an energetische Sanierungen steigen. Eigentümer von schlecht bewerteten Wohnungen, die keine Renovierungsarbeiten in Angriff genommen haben, riskieren, mit einer nicht vermietbaren Immobilie dazustehen. Der schrittweise Zeitplan des Klimaschutzgesetzes sieht in den kommenden Jahren zunehmende Einschränkungen für energetisch ineffiziente Gebäude vor.
Um diese regulatorischen Entwicklungen und deren Auswirkungen auf Kauf- oder Mietprojekte zu verfolgen, ermöglichen die Nachrichten auf Services Immo eine fortlaufende Information über die Monate hinweg.
Immobilienpreise 2024: nationale Stabilisierung, lokale Brüche
Nach einem durchschnittlichen Rückgang von 4 % im Jahr 2023 haben die Preise im Jahr 2024 ihren Rückgang verlangsamt. Die untere Grenze scheint für den nationalen Durchschnitt erreicht zu sein.
Die territorialen Unterschiede bleiben stark. Einige Departements haben deutlichere Rückgänge als der Durchschnitt erlitten, während gut angebundene Mittelstädte besser widerstanden haben.
- Die großen Metropolen (Paris, Lyon, Bordeaux) haben einen Preisrückgang erlebt, bleiben aber im Vergleich zur lokalen Kaufkraft auf hohem Niveau.
- Attraktive Mittelstädte (Angers, Reims, Orléans) haben moderatere Korrekturen verzeichnet, mit einem Wiederanstieg des Käuferinteresses.
- Abgelegene ländliche Gebiete verlieren weiterhin an Boden, da es an Dienstleistungen und Arbeitsplätzen in der Nähe mangelt.
Der Markt lässt sich nicht mehr auf nationaler Ebene lesen, sondern auf der Ebene des Lebensraums. Ein Käufer, der nur auf den französischen Durchschnitt schaut, verpasst sehr unterschiedliche Realitäten von Departement zu Departement.
Immobilienkreditzinsen: Die Entspannung, die das zweite Halbjahr verändert hat
Das erste Halbjahr 2024 blieb im Kontinuum von 2023, mit Verkaufsvolumen auf dem niedrigsten Stand. Der Wendepunkt trat dank der sukzessiven Senkungen der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank ein.
Die Kreditzinsen sind ausreichend gesunken, um Anträge zu entblockieren, die zuvor in der Warteschleife waren. Haushalte, die sechs Monate zuvor keine Finanzierung mehr erhalten konnten, konnten ihren Kauf nun realisieren. Diese Entspannung hat es ermöglicht, die Volumina im zweiten Halbjahr zu stabilisieren, auch wenn das Gesamtniveau niedrig bleibt.
Warum hat dieser Rückgang der Zinsen keinen sofortigen Anstieg der Transaktionen ausgelöst? Weil das Vertrauen der Haushalte durch das wirtschaftliche und politische Umfeld weiterhin geschwächt war. Arbeitslosigkeit, Haushaltsbeschränkungen und politische Unsicherheiten in Frankreich haben die Kaufentscheidungen belastet, selbst wenn die Finanzierung wieder zugänglich wurde.
Neubau in Schwierigkeiten: Eine sich festigende Angebotskrise
Der Neubau durchläuft eine viel tiefere Krise als der Altbau. Die Baubeginne sind gesunken, die Entwickler haben Schwierigkeiten, neue Programme zu starten, und das Ende des Pinel hat einen Motor für den Verkauf entfernt.
Der Neubau leidet unter einem Zusammenbruch der Nachfrage und steigenden Baukosten. Die Preise für Neubauten sind nicht so stark gesunken wie die für Altbauten, was eine wachsende Diskrepanz zwischen den beiden Segmenten schafft. Ein rationaler Käufer vergleicht: Warum mehr pro Quadratmeter für Neubauten zahlen, wenn Altbauten signifikante Abschläge bieten?
Diese Situation hat direkte Auswirkungen auf den Wohnungsmangel. Weniger Neubauten bedeuten weniger verfügbare Angebote in den kommenden Jahren, während die Nachfrage nach Wohnraum in angespannten Gebieten weiterhin hoch bleibt.
- Die erteilten Baugenehmigungen sind im Vergleich zu den Vorkrisenniveaus deutlich rückläufig.
- Der PTZ (zinsloses Darlehen) wurde auf bestimmte Gebiete konzentriert, was seine Hebelwirkung einschränkt.
- Die Kommunen haben Schwierigkeiten, Entwickler für Projekte zu gewinnen, die weniger rentabel geworden sind.
Der erwartete Aufschwung im Jahr 2025: Erste konkrete Signale
Die verfügbaren Daten zeigen, dass 2025 einen echten Wendepunkt darstellt. Die Transaktionen im Altbau steigen um fast 19 %, mit einer insgesamt um 8 % gestiegenen Immobilienaktivität. Die Preise steigen nach zwei Jahren des Rückgangs leicht an.
Diese Wende bedeutet jedoch nicht eine Rückkehr zu den Niveaus von 2021. Sie spiegelt vielmehr eine Normalisierung nach drei Jahren der Kontraktion wider. Die Käufer, die auf den Rückgang der Preise und Zinsen gewartet haben, beginnen sich zu positionieren.
Diese haushaltspolitische Realität stellt die Frage der Kaufkraft im Immobilienbereich in den Mittelpunkt der politischen Anliegen für die kommenden Jahre. Der Zugang zu Wohnraum bleibt das strukturierende Thema des Marktes, weit über die Preiszyklen hinaus.
