Ein Online-Immobilienangebot basiert auf einer Reihe strukturierter Daten: angegebener Preis, Fläche, Lage, Energieklasse, rechtliche Hinweise. Diese Daten lesen und mit öffentlichen Quellen abgleichen zu können, macht den Unterschied zwischen einer groben und einer wirklich effektiven Suche. Das Volumen der im Internet verfügbaren Immobilienanzeigen garantiert nichts, wenn die Sortiermethode oberflächlich bleibt.
Den angezeigten Preis mithilfe der DVF-Datenbank überprüfen
Die meisten Anzeigenportale zeigen einen vom Verkäufer geforderten Preis an. Dieser Preis spiegelt nicht immer das tatsächliche Niveau des lokalen Marktes wider. Um dies zu überprüfen, erfasst die öffentliche Datenbank DVF (Demandes de valeurs foncières) die tatsächlich registrierten Transaktionen: Adresse, Datum, Preis, Fläche und Art der Immobilie.
DVF deckt die letzten fünf Jahre ab. Das Update von April 2026 umfasst die Übertragungen bis zum 31. Dezember 2025. Durch die Konsultation dieser Datenbank, bevor ein Käufer einen Verkäufer kontaktiert, kann er den geforderten Preis pro Quadratmeter mit den jüngsten Verkäufen in derselben Straße oder demselben Viertel vergleichen.
Diese Überprüfung ermöglicht es, überbewertete Immobilien schnell zu identifizieren. Sie funktioniert auch für ein Mietprojekt: Die Schätzung der Miete mit dem tatsächlichen Erwerbspreis abzugleichen, hilft, eine zuverlässigere Rendite zu berechnen als die, die auf einer Plattform angezeigt wird. Beim Durchstöbern der Immobilienangebote auf Public Immo verwandelt diese Gewohnheit, die Preise mit DVF abzugleichen, eine einfache Anzeigeabfrage in eine Marktanalyse.
DPE und Immobilienanzeigen: die Hinweise, die 2026 überprüft werden müssen
Seit dem 1. Januar 2025 kann eine Wohnung, die im DPE mit G klassifiziert ist, in Frankreich nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Die Klassen F folgen 2028, die Klassen E 2034. Diese regulatorische Einschränkung verändert den tatsächlichen Wert einer Immobilie, insbesondere für einen Mietinvestor.
Die Anzeigen müssen zwingend die Energieklasse, die Klimaklasse und eine Schätzung der jährlichen Energiekosten anzeigen. Eine Anzeige, die diese Hinweise weglässt, stellt ein Problem der Konformität dar und oft ein Problem der Transparenz über den Zustand der Immobilie.
Der neue Umrechnungsfaktor seit Januar 2026
Die Verordnung vom 13. August 2025, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat, hat den Umrechnungsfaktor für Elektrizität in Primärenergie von 2,3 auf 1,9 gesenkt. In der Praxis können einige elektrisch beheizte Wohnungen, die zuvor mit F oder G klassifiziert waren, nun in die Klasse E oder sogar D übergehen.
Das bedeutet, dass eine Immobilie, die mit einem alten DPE (vor 2026 erstellt) angezeigt wird, gemäß den neuen Regeln eine günstigere Klasse haben kann. Umgekehrt enthält ein nach Januar 2026 erstellter neuer DPE bereits diese Änderung. Das Überprüfen des Datums des Diagnosetests in der Anzeige ist daher eine Gewohnheit, die man sich aneignen sollte, um das Mietpotenzial oder den Verhandlungsspielraum korrekt zu bewerten.
Sortierkriterien auf Immobilien-Suchplattformen
Die Immobilienanzeigen-Websites bieten alle grundlegende Filter an: Preis, Fläche, Anzahl der Zimmer, Lage. Diese Filter reichen nicht aus, um eine wirklich interessante Immobilie von einer schlecht positionierten zu unterscheiden.
Hier sind die sekundären Kriterien, die eine Suche verfeinern können:
- Die DPE-Klasse, wobei G-Wohnungen ausgeschlossen werden, wenn das Projekt vermietbar ist (Vermietungsverbot bereits in Kraft) und F, wenn die Vermietung nach 2028 geplant ist
- Das Veröffentlichungsdatum der Anzeige, um Immobilien zu erkennen, die seit mehreren Monaten stagnieren und bei denen eine Verhandlung wahrscheinlicher ist
- Das Vorhandensein oder Fehlen der Schätzung der Energiekosten, was auf die Seriosität des Verkäufers oder des Beauftragten hinweist
- Die Art des Mandats (exklusiv oder einfach), wenn die Information verfügbar ist, da ein exklusives Mandat die Duplikate zwischen den Plattformen einschränkt
Diese Filter mit einer Konsultation der DVF-Datenbank für dasselbe Gebiet zu kombinieren, bietet eine umfassendere Sichtweise als das einfache Navigieren nach Preis.
Privatanzeigen und Agenturanzeigen: was das für die Suche bedeutet
Die Immobilienplattformen mischen oft Anzeigen von Privatpersonen und von Agenturen. Die Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf den angezeigten Preis und auf den Besichtigungsprozess.
Eine Agenturanzeige beinhaltet die Gebühren im angezeigten Preis (bei Verkäufen muss der Hinweis “Gebühren zu Lasten des Verkäufers” oder “zu Lasten des Käufers” angegeben werden). Eine Anzeige von Privatpersonen zeigt einen Nettopreis an. Die beiden zu vergleichen, ohne diese Unterschiede zu berücksichtigen, verfälscht die Analyse.
In der Praxis werden Agenturanzeigen oft auf mehreren Portalen dupliziert, wenn das Mandat einfach ist. Eine gleiche Immobilie kann auf drei oder vier Websites mit leicht unterschiedlichen Fotos und Beschreibungen erscheinen. Diese Duplikate zu erkennen, verhindert, dass man dieselbe Wohnung zweimal besichtigt und das verfügbare Angebot in einem Gebiet überschätzt.
Den Lärm in den Suchergebnissen reduzieren
Um Duplikate zu minimieren, besteht eine Methode darin, die genaue Adresse (wenn angegeben) oder die Kombination aus Fläche, Etage und Anzahl der Zimmer zu notieren. Die Plattformen, die ein E-Mail-Benachrichtigungssystem anbieten, ermöglichen es auch, nur die neuen Anzeigen zu filtern, was das tägliche Volumen zu bearbeitender Anzeigen reduziert.
Eine effektive Immobiliensuche basiert weniger auf der Anzahl der konsultierten Websites als auf der Sorgfalt, die auf jede Anzeige angewendet wird: Überprüfung des Preises über DVF, Kontrolle des DPE und seines Datums, Identifizierung von Duplikaten. Diese Reflexe verwandeln eine passive Navigation in eine strukturierte Erwerbsmethode.
